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村級集體資產拍賣運作應注意的問題二

時間:2018-11-14 10:35:20 來源:法衛士

導讀:村級集體資產拍賣必須經過資產評估程序。由村集體資產改制工作小組推薦2—3家有資質的評估機構,經村民(代表)會議委托評估。

  村級集體資產保留價的確定

  村級集體資產拍賣必須經過資產評估程序。由村集體資產改制工作小組推薦2—3家有資質的評估機構,經村民(代表)會議委托評估。資產評估報告經鄉鎮政府(街道辦事處)審核后,村民(代表)會議確認資產的評估價值或根據本村資產實際情況,確定資產拍賣的保留價。

  在拍賣活動中,評估價是制定保留價的基礎,保留價是村民權益維護的底線,又是拍賣能否成敗的關鍵,二者相輔相成。村民(代表)會議制定保留價的唯一依據是評估報告確定的評估價,村民(代表)會議不可能也不可以把保留價低于評估價,否則,將造成集體資產流失。如果保留價高于評估價,將會減少集體資產在市場的利益空間,降低竟買人的競買欲望,增加拍賣成交的難度,造成競買人望而卻步導致流拍,最終損害村民和村集體利益。

  

  雖然說,評估價因受經濟環境、供求關系影響,不一定與村資產市場價格相同。因此,不宜簡單地把評估價作為拍賣保留價,但在操作上我們一般會要求村民(代表)會議將拍賣保留價與評估價相一致,既符合法定要求,又有利于拍賣。關鍵是要實現資產評估價格符合拍賣變現的目的。

  資產評估是根據不同的評估目的,依照法定或允許的標準和程序對資產進行估算,作出資產價值的結論。不同的評估目的應運用不同的評估方法,產生不同的評估值。以拍賣為目的的評估,宣采用“從低策略”,以公開市場價值為原則確定其客觀合理價格,考慮快速變現等因素的影響,以下浮20%幅度為拍賣評估價為宜。這樣的評估價可以留有一定的利益空間,增加競買人的競買欲望,為爭奪拍品而展開競爭,最終能以較高價位成交。

  村委會、村民(代表)會議在委托資產評估時要說明資產評估的目的,并可要求評估機構先進行資產初評,由評估機構提出資產評估的初步意見。如對資產評估存有異議或認為偏離評估目的的,有權要求評估機構就評估目的、方法、標準、程序及其他問題作出說明,重新評估并提交村民(代表)會議進行討論,予以再次確認。

  拍賣人也有必要與評估機構保持經常的聯系,相互提供拍賣信息、拍賣成交價格、市場供求動態等,使評估機構也能掌握拍賣市場的動向,了解評估報告通過拍賣實踐后的結果,使資產評估更貼近市場,更貼近拍賣。


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